Usucapião: o que é, como funciona, tipos e como fazer

O QUE É O USUCAPIÃO?

Segundo esclarece o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil, secção Ceará (OAB-CE), Gilvando Figueiredo Junior, o fundamento principal do usucapião está assentado no princípio da utilidade social ou função social da propriedade, ou seja, trata-se de um meio de garantir a função social de uma propriedade ou outros bens, desde que não haja a objeção de terceiros. O usucapião é um instituto regulado pelo Código Civil Brasileiro. 

QUAIS OS TIPOS DE USUCAPIÃO? 

Conforme o advogado, os tipos de usucapião se diferenciam pelo tempo de posse, tipo de uso, tipo de imóvel, se urbano ou rural; pela existência ou não de justo título; tamanho do imóvel e qualidade do possuidor.  

O usucapião pode ser aplicado para bens móveis, sendo aqueles que podem ser movidos, como veículos, móveis, eletrodomésticos, e demais equipamentos; e em bens imóveis, como terrenos, casas, apartamentos, prédios, entre outros. 

A partir disso, existem derivações entre os tipos de usucapião, que são classificadas entre Extraordinária, Ordinária, Especial Rural, Especial Urbana, entre Cônjuges ou Companheiros e Coletiva, cada um contendo seus prazos e requisitos. 

USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL

*EXTRAORDINÁRIA

Para o pedido de usucapião extraordinária, é preciso ter a posse do imóvel por 15 anos ininterruptos e sem a oposição do dono original, mas segundo Gilvando Figueiredo, esse tempo pode diminuir para 10 anos, "caso o possuidor tenha estabelecido moradia habitual ou atividade de caráter produtivo na terra". 

ORDINÁRIA

Para entrar com o pedido de usucapião ordinária, a pessoa precisa ter posse do imóvel por no mínimo 10 anos sem interrupção, Justo Título materializado em um documento público, e Boa-fé, que se configura pelo desconhecimento de haver algum problema com o bem. 

O prazo pode ser reduzido para cinco anos caso o local seja a moradia do possuidor ou se algum investimento econômico ou social tenha sido feito do local, segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-CE. 

ESPECIAL URBANA

Os requisitos para obter o usucapião especial urbana é o tempo mínimo de cinco anos contínuos, área da posse de até 250 m², uso para moradia ou de sua família, e não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Também é necessário ter inexistência de oposição à posse e não ter recebido esta forma de usucapião anteriormente.

ESPECIAL COLETIVA

O usucapião especial coletiva é quando a posse é exercida por diversas pessoas, com requisitos similares a especial urbana. O prazo é de cinco anos, exigência de que a área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor e que estes sejam de baixa renda, além de não poder ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 

ESPECIAL FAMILIAR

O usucapião familiar é quando acontece entre cônjuges ou companheiros. Neste caso, segundo Gilvando Figueiredo, a posse requer tempo mínimo de dois anos, o imóvel urbano tem que ser até 250 m², e sua utilização deve ser para moradia.

É exigido também que tenha existido uma propriedade anterior comum a duas pessoas casadas ou em união estável e posteriormente ter existido um abandono de lar, seja ele voluntário, afetivo, material e econômico, por uma delas. "Além disso, é importante frisar que o cônjuge abandonado não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural para poder usucapir", acrescenta o advogado. 

USUCAPIÃO DE BEM MÓVEL

EXTRAORDINÁRIA

O usucapião extraordinária de bens móveis tem como requisito a posse ininterrupta por cinco anos, inexistência de oposição à posse, não sendo necessário título ou boa-fé. 

ORDINÁRIA

No caso dos bens móveis, o pedido de usucapião ordinária deve atender aos requisitos de tempo mínimo e ininterrupto de três anos, justo título e boa-fé, além da inexistência de oposição à posse. 

QUANTO CUSTA FAZER UM USUCAPIÃO?

Segundo Gilvando Figueiredo Junior, não há como se padronizar os custos para fazer um usucapião. "Porém, uma referência de cobrança que geralmente o mercado utilizar varia entre 10% a 30% do valor do imóvel, dependendo das especificidades de cada caso", diz. 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Os documentos mais relevantes para uma ação de usucapião prosperar são os seguintes:

• Comprovante de Renda;
• Certidão de Efeitos Possessórios (retirado no Cartório Distribuidor);
• Espelho do IPTU, Planta de Localização do Imóvel e Certidão de Quitação Fiscal (retirado por ofício na Prefeitura);
• Memorial descritivo do imóvel, assinado por um engenheiro;
• Certidão de Ônus Reais (retirado por ofício no cartório de Registro de Imóveis);
• Certidão de Ônus Reais de Confrontantes (direita, esquerda e fundos, retirado por ofício ao cartório de Registro de Imóveis);
• Fotos do local;
• Documentos que possam comprovar a posse prolongada (Ex.: últimos 5 carnês de IPTU, Notas Fiscais com endereço do imóvel ou de materiais de construção de benfeitorias);
• Certidão de tempo de contrato nas concessionárias de fornecimento de água e energia;
• Declaração confeccionada pelas Testemunhas que afirmem a posse do imóvel, junto com identidade, CPF e Comprovante de Residência das mesmas.